- El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje que el banco aplica al capital pendiente para calcular los intereses. Dice cuánto te cobran solo por prestarte el dinero.
- La TAE (tasa anual equivalente) es un indicador que, además del TIN, incorpora comisiones y otros costes obligatorios del préstamo, y expresa el coste total como un porcentaje anual. Sirve para comparar ofertas de forma homogénea.
Regla práctica: el TIN sirve para entender cómo se calculan tus intereses, y la TAE para comparar ofertas. La TAE siempre es igual o mayor que el TIN. Pero ninguno de los dos sustituye a mirar la cuota, las vinculaciones y los costes totales.
Qué es el TIN
El TIN es el tipo de interés anual que el banco cobra por el capital prestado, sin incluir comisiones ni otros gastos. Con él se calcula la parte de intereses de cada cuota.
- En una hipoteca fija, el TIN es el tipo pactado, que no cambia.
- En una hipoteca variable, el TIN es el resultado de Euribor + diferencial en cada periodo. Cambia en cada revisión. Tienes los conceptos en nuestras guías del [Euribor] y del [diferencial].
- En una hipoteca mixta, hay un TIN fijo durante el primer tramo y un TIN variable después.
El TIN es la cifra que más destaca la publicidad, porque suele ser la más baja. Pero deja fuera elementos que pueden encarecer la hipoteca.
Qué es la TAE
La TAE intenta responder a la pregunta: ¿cuál es el coste anual real del préstamo, teniendo en cuenta todo lo que me cobran? Para ello, incorpora al cálculo:
- Los intereses (el TIN y su periodicidad).
- La comisión de apertura.
- Otros costes obligatorios asociados al préstamo que el banco exija al cliente. Esto puede incluir, según el caso, determinados seguros que se imponen como condición.
Por lo general no incluye costes que dependen de la compraventa y no de la hipoteca en sí, como notaría y registro de la compra o impuestos. Revisa en la FEIN qué está y qué no está incluido en la TAE de cada oferta, porque conviene no dar por hecho el cálculo.
TAE y TAE variable
En las hipotecas variables y mixtas, la FEIN suele mostrar una TAE variable. Es una estimación calculada suponiendo que el índice de referencia (el Euribor) se mantendrá constante en el valor del momento de la oferta durante toda la vida del préstamo. Como el Euribor cambiará, la TAE variable es solo una referencia informativa, no una predicción del coste final.
TIN frente a TAE: diferencias clave
| Aspecto | TIN | TAE |
|---|---|---|
| Qué mide | Coste de los intereses | Coste anual del préstamo con intereses, comisiones y otros costes obligatorios |
| Incluye comisión de apertura | No | Sí |
| Incluye costes obligatorios (por ejemplo, seguros exigidos) | No | Según lo que se exija y se declare |
| Es útil para | Calcular intereses y cuota | Comparar ofertas |
| Relación entre ambos | — | Siempre igual o superior al TIN |
| En hipotecas variables | Cambia en cada revisión | Se calcula suponiendo el índice constante (TAE variable) |
Ejemplo con números
Tomamos un préstamo de 150.000 € a 25 años con cuotas mensuales. Cifras ilustrativas.
Caso 1: efecto de la comisión de apertura. Una hipoteca fija con TIN del 3,00 % y comisión de apertura del 0,50 % (750 €):
- La cuota mensual es de unos 711 €.
- Solo con el TIN y la capitalización mensual, la tasa efectiva anual sería de aproximadamente el 3,04 %.
- Al incorporar la comisión de apertura, la TAE sube hasta aproximadamente el 3,09 %.
La diferencia parece pequeña, pero ilustra el mecanismo: cuanto más costes añades, más se separa la TAE del TIN.
Caso 2: dos ofertas que parecen distintas y no lo son tanto.
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| TIN | 2,90 % | 2,80 % |
| Comisión de apertura | 0 % | 1,00 % |
| TAE aproximada | 2,94 % | 2,93 % |
La oferta B parece mejor si solo miras el TIN (2,80 % frente a 2,90 %). Pero su comisión de apertura la deja prácticamente empatada con la A en TAE. Si además piensas cancelar o amortizar antes de tiempo, la comisión ya pagada pesaría más, y la oferta A saldría mejor. Este es un ejemplo claro de por qué no basta con mirar el TIN.
Cómo comparar hipotecas con TIN y TAE
Sigue este método para evitar errores:
- Pide la FEIN a cada banco con el mismo importe, el mismo plazo y el mismo tipo de hipoteca. Si cambias variables entre ofertas, la comparación no es válida.
- Compara primero la TAE (o la TAE variable en variables y mixtas). Es el indicador diseñado para eso.
- Mira después el TIN y, en variables, el diferencial. Te ayudan a entender de dónde viene la diferencia.
- Averigua qué incluye cada TAE. Pregunta si incorpora el coste de los seguros o productos vinculados, y si la TAE que te enseñan es con o sin bonificaciones.
- Suma el coste de las vinculaciones que no estén incluidas. Seguros, tarjetas, planes de pensiones y comisiones de mantenimiento pueden cambiar el resultado.
- Calcula la cuota y el coste total con la [calculadora de hipoteca], para ver el impacto real en tu presupuesto.
- Revisa las comisiones de amortización y cancelación anticipada, porque la TAE no las refleja.
- Considera tu horizonte temporal. Si prevés amortizar o vender pronto, penaliza las ofertas con comisión de apertura alta.
Una tabla para comparar ofertas
Puedes copiar este esquema y rellenarlo con cada oferta:
| Concepto | Banco 1 | Banco 2 | Banco 3 |
|---|---|---|---|
| Tipo de hipoteca (fija, variable, mixta) | |||
| TIN (o Euribor + diferencial) | |||
| TAE o TAE variable | |||
| Comisión de apertura | |||
| Cuota mensual estimada | |||
| Productos vinculados y su coste anual | |||
| Comisión de amortización anticipada | |||
| Coste total estimado |
Limitaciones de la TAE: lo que no te cuenta
La TAE es muy útil, pero tiene límites que conviene conocer.
- Supone que el préstamo dura todo el plazo. Si amortizas o cancelas antes, el coste real cambia, sobre todo con comisiones iniciales altas.
- En variables, asume un índice constante. Es una foto del momento, no el futuro.
- Puede no reflejar todas las vinculaciones. Dependiendo de cómo se calcule, algunos productos asociados a una bonificación pueden quedar fuera o dentro.
- No incluye los gastos propios de la compraventa. Impuestos, notaría y registro de la compra se estudian aparte en [gastos al comprar una vivienda].
- No te dice cuánto pagarás al mes. Dos hipotecas con la misma TAE pueden tener cuotas distintas si tienen plazos distintos.
- Redondeos y metodología. Pequeñas diferencias de décimas entre ofertas pueden deberse a cómo se agrupan los costes.
Por eso conviene usar la TAE como filtro inicial, y después analizar las ofertas finalistas con números completos: cuota, coste total y condiciones.
TIN, TAE y bonificaciones
Las bonificaciones complican la comparación porque cambian el tipo si cumples ciertas condiciones. Un banco puede anunciar un TIN o diferencial muy bajo «con bonificaciones» y un tipo mayor «sin bonificaciones».
Para compararlas bien:
- Pide ambas versiones de la oferta: con y sin bonificaciones.
- Calcula el ahorro anual que supone la bonificación.
- Calcula el coste adicional anual de los productos que te piden.
- Haz la resta. Si el resultado es negativo, la bonificación no compensa.
- Pregunta si la TAE que te enseñan ya incorpora el coste de esos productos.
Tienes el procedimiento completo y ejemplos en nuestra guía de [hipoteca con bonificaciones].
Errores frecuentes al usar TIN y TAE
- Elegir solo por el TIN más bajo. Puede esconder comisiones o vinculaciones que lo encarecen.
- Comparar una TAE variable con una TAE fija como si fueran equivalentes. La variable asume un índice constante, la fija no.
- Comparar ofertas con plazos o importes distintos. La TAE depende de ambos.
- No preguntar qué incluye la TAE. Hay diferencias de criterio en el tratamiento de seguros y productos vinculados.
- Ignorar las comisiones de amortización. Pueden ser relevantes si prevés cancelar antes de tiempo.
- Confiar en un titular publicitario. El anuncio destaca el mejor tipo posible. Lo que cuenta es la FEIN con tus datos.
- No mirar la cuota. La TAE es un porcentaje. Lo que sale de tu cuenta cada mes es la cuota.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el TIN de una hipoteca? Es el tipo de interés nominal anual que el banco aplica al capital pendiente, sin incluir comisiones ni otros costes.
¿Qué es la TAE de una hipoteca? Es un indicador del coste anual del préstamo que incluye los intereses, las comisiones y otros costes obligatorios, y se usa para comparar ofertas.
¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE? El TIN solo mide los intereses. La TAE incorpora además comisiones y costes obligatorios, por lo que es igual o mayor que el TIN.
¿Qué es la TAE variable? Es la TAE que se calcula en hipotecas variables y mixtas suponiendo que el índice de referencia se mantiene constante durante la vida del préstamo. Es una referencia, no una previsión.
¿Qué es mejor mirar, el TIN o la TAE? Para comparar ofertas, la TAE. El TIN ayuda a entender el origen de los intereses. Ninguno sustituye a analizar la cuota y las condiciones.
¿Incluye la TAE los seguros? Depende de si son obligatorios para obtener el préstamo o forman parte de una bonificación, y de cómo los trate el cálculo de cada oferta. Pregúntalo y comprueba la FEIN.
¿Puede la TAE ser igual al TIN? Sí, si no hay comisiones ni otros costes que computen, aunque la capitalización mensual hace que la TAE pueda ser algo mayor incluso sin comisiones.
Conclusión
El TIN te dice cuánto te cobran de intereses. La TAE te ayuda a comparar el coste de ofertas distintas. Ninguna de las dos cifras cuenta toda la historia: falta tu horizonte temporal, las vinculaciones, las comisiones de cancelación y, en variables, la evolución del Euribor.
Usa la TAE como primer filtro, pide siempre la FEIN con los mismos parámetros y calcula la cuota y el coste total de las finalistas. Si quieres ver ofertas ordenadas, consulta nuestra comparativa de [mejores hipotecas] y la guía general de [tipos de hipoteca en España].
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Los tipos de interés, comisiones y criterios de cálculo de la TAE pueden variar: contrasta siempre la información con la entidad y las fuentes oficiales (Banco de España, BOE) antes de decidir.