No hay un número único: cada banco decide según sus políticas de riesgo. Pero hay una regla práctica que casi todas las entidades aplican de una forma u otra:
- La cuota de tu hipoteca, sumada al resto de tus deudas mensuales, no debería superar aproximadamente el 35 % de tus ingresos netos (algunas entidades son más estrictas o más flexibles según el perfil).
- El banco suele financiar, como máximo, alrededor del 80 % del valor de tasación o de compra (el menor), por lo que necesitas ahorro propio para la entrada y para los gastos.
Con esas dos reglas puedes calcular una estimación razonable de tu capacidad de pago y de tu capacidad de compra. Más abajo tienes el método paso a paso, ejemplos y una tabla orientativa.
Importante: que el banco te pueda prestar un importe no significa que sea prudente pedirlo. Hablamos de ello al final.
[Insertar aquí la calculadora interactiva.]
Qué miran los bancos para decidir cuánto prestarte
La decisión combina varios factores. Estos son los principales.
1. Tus ingresos netos y su estabilidad
El banco quiere saber cuánto ingresas de forma recurrente y durante cuánto tiempo. Se valoran:
- Nóminas de los últimos meses, con el tipo de contrato y la antigüedad en la empresa.
- Pagas extra, que suelen prorratearse para calcular el ingreso mensual medio.
- Declaraciones de la renta y, en autónomos, modelos fiscales de los últimos ejercicios.
- Otros ingresos estables, como pensiones o alquileres declarados.
Los ingresos variables, no recurrentes o no justificables (bonus puntuales, trabajos sin declarar) suelen computar poco o nada.
2. Tus deudas actuales
Se suman las cuotas mensuales de otros préstamos (coche, consumo, estudios), de financiaciones y, en muchos casos, una parte del límite de tus tarjetas de crédito, así como pensiones alimenticias si las hay. Cuanto menos debas, más margen tienes.
3. El ratio de endeudamiento
Es el porcentaje de tus ingresos netos que se destina a pagar deudas. La referencia habitual para una hipoteca es el entorno del 35 %, aunque cada entidad aplica sus propios criterios y puede ser más flexible con perfiles muy sólidos. Tienes la explicación en [ratio de endeudamiento].
4. El ahorro disponible
Si el banco financia hasta el 80 %, tú pones el 20 % restante como entrada, más los gastos de la compra (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación), que suelen rondar entre el 8 % y el 12 % del precio según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. Consulta [gastos al comprar una vivienda].
5. El valor de tasación de la vivienda
El banco financia un porcentaje sobre el menor entre el precio de compra y la tasación. Si tasan por debajo del precio, tendrás que cubrir la diferencia con ahorro propio.
6. Tu historial crediticio
El banco consulta ficheros como la CIRBE (Banco de España) y, según el caso, los de morosidad. Impagos recientes o deudas reclamadas reducen mucho las opciones. Si tienes dudas, mira [hipoteca con ASNEF o con deudas].
7. Tu edad y el plazo
Las entidades suelen exigir que el plazo termine antes de una edad máxima, por lo que a mayor edad, menor plazo posible y, por tanto, menor capital para una misma cuota máxima. Consulta [hipoteca a 20, 25 o 30 años].
8. Tipo de contrato y perfil profesional
Un contrato indefinido, un puesto de funcionario o una trayectoria larga como autónomo con ingresos declarados suelen generar más confianza que un contrato reciente o temporal. No excluye otros perfiles, pero puede reducir el importe o exigir garantías.
Cómo calcular tu capacidad en cuatro pasos
Paso 1: calcula tus ingresos netos mensuales
Suma los ingresos netos que puedes justificar, prorrateando pagas extra. Si compras con otra persona, suma los de ambos titulares.
Paso 2: calcula tu cuota máxima
Cuota máxima = ingresos netos × 35 % − cuotas de deudas actuales
Si quieres ser prudente, usa un porcentaje menor (30 % o incluso 25 %). Ese margen te servirá de colchón.
Paso 3: convierte la cuota en capital
La cuota depende del tipo de interés y del plazo. Como referencia, esta es la cuota mensual por cada 100.000 € prestados (aproximada, tipo fijo):
| Tipo de interés | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 555 € | 474 € | 422 € |
| 3,5 % | 580 € | 501 € | 449 € |
| 4,0 % | 606 € | 528 € | 477 € |
Capital máximo = cuota máxima ÷ cuota por 100.000 € × 100.000
Paso 4: calcula el precio máximo de vivienda y el ahorro necesario
Si el banco financia el 80 %:
- Precio máximo = capital máximo ÷ 0,80
- Entrada = precio × 20 %
- Gastos = precio × aprox. 10 %
- Ahorro necesario = entrada + gastos
Ahora comprueba si tienes ese ahorro. Si no lo tienes, tu límite real lo marca el ahorro, no la cuota.
Ejemplo 1: pareja con dos ingresos
Datos ilustrativos:
- Ingresos netos conjuntos: 3.200 € al mes.
- Deudas: un préstamo de coche con cuota de 220 €.
- Tipo del 3 %, plazo de 30 años, financiación del 80 %.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Ingresos × 35 % | 3.200 × 0,35 | 1.120 € |
| Cuota máxima para hipoteca | 1.120 − 220 | 900 € |
| Capital máximo | 900 ÷ 4,22 × 100.000 | aprox. 213.400 € |
| Precio máximo de vivienda (80 %) | 213.400 ÷ 0,8 | aprox. 266.750 € |
| Entrada (20 %) | aprox. 53.350 € | |
| Gastos (aprox. 10 %) | aprox. 26.700 € | |
| Ahorro necesario | aprox. 80.000 € |
Si esta pareja solo tiene 50.000 € ahorrados, el límite lo marca el ahorro: entrada más gastos suponen un 30 % del precio, así que podrían optar a una vivienda de unos 166.700 €, con una hipoteca de unos 133.300 € y una cuota de unos 562 €. Fuera del cálculo queda un colchón que conviene conservar.
Ejemplo 2: una sola persona
- Ingresos netos: 1.900 € al mes, sin otras deudas.
- Tipo del 3 %, financiación del 80 %.
| Plazo | Cuota máxima (35 %) | Capital máximo aprox. | Precio máximo aprox. |
|---|---|---|---|
| 25 años | 665 € | 140.200 € | 175.300 € |
| 30 años | 665 € | 157.700 € | 197.100 € |
Alargar el plazo aumenta la capacidad teórica, pero también el coste en intereses y la exposición a cambios de tipos.
Tabla orientativa: capacidad según ingresos netos
Para una persona u hogar sin otras deudas, con ratio del 35 % y tipo del 3 %. Es una capacidad teórica máxima, no una recomendación.
| Ingresos netos al mes | Cuota máxima | Capital máximo a 25 años | Capital máximo a 30 años |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 110.700 € | 124.500 € |
| 2.000 € | 700 € | 147.600 € | 166.000 € |
| 2.500 € | 875 € | 184.500 € | 207.600 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 221.400 € | 249.100 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 295.200 € | 332.100 € |
Para comparar con otros tipos de interés y plazos, usa la [calculadora de hipoteca]. También puedes consultar [qué sueldo necesito para pedir una hipoteca].
Cómo afecta el tipo de interés a tu capacidad
Con la misma cuota máxima, subir el tipo reduce el capital que te pueden prestar. Con el ejemplo de la pareja (cuota máxima de 900 € y plazo de 30 años):
| Tipo | Capital máximo aproximado |
|---|---|
| 3,0 % | 213.400 € |
| 3,5 % | 200.400 € |
| 4,0 % | 188.500 € |
Cada medio punto de subida reduce la capacidad en unos 12.000-13.000 €. Por eso, al evaluar solicitudes, muchas entidades consideran escenarios de tipos algo más altos que el actual, especialmente en hipotecas variables. En tu estimación personal, conviene hacer lo mismo. Consulta [hipoteca fija o variable].
Cómo influye cada perfil
| Perfil | Qué suele valorar el banco | Puntos de atención |
|---|---|---|
| Asalariado con contrato indefinido | Nóminas recientes y antigüedad | Periodo de prueba o antigüedad muy corta |
| Contrato temporal | Continuidad y trayectoria | Puede reducir el importe o exigir garantías. Mira [hipoteca con contrato temporal] |
| Funcionario | Estabilidad del puesto | Suele ser un perfil bien valorado |
| Autónomo | Declaraciones fiscales de varios ejercicios | Solo cuentan ingresos declarados. Mira [hipoteca para autónomos] |
| Pensionista | Pensión estable | La edad limita el plazo |
| Extranjero residente | Residencia, arraigo y trayectoria | Puede haber condiciones específicas. Mira [hipoteca para extranjeros residentes] |
| Compra en pareja | Suma de ingresos y deudas de ambos | Ambos responden de la deuda |
Cómo aumentar tu capacidad de endeudamiento
Estas acciones mejoran de verdad las cifras:
- Cancela o reduce deudas pequeñas. Eliminar una cuota de 220 € al mes puede aumentar tu capacidad en unos 52.000 € con un tipo del 3 % a 30 años. Es la palanca con mejor efecto.
- Reduce el límite de tarjetas que no uses. Algunas entidades computan parte del límite como deuda.
- Suma un segundo titular con ingresos estables, siendo consciente de que ambos responden de la deuda.
- Aporta más ahorro. Más entrada reduce el capital necesario y mejora tu perfil de riesgo.
- Documenta todos tus ingresos. Declara lo que cobras, porque lo que no consta no suele computar.
- Gana antigüedad o estabilidad antes de solicitar la hipoteca, si es posible.
- Revisa tu historial crediticio y corrige errores antes de pedir.
- Valora un avalista si el perfil no alcanza. Es un paso serio: lee [hipoteca con avalista].
- Compara entidades. Los criterios de riesgo no son idénticos y algunas aceptan mejor ciertos perfiles.
¿Cuánto deberías pedir realmente?
Lo que el banco aprueba es un techo, no un objetivo. Para decidir el importe que te conviene:
- Usa un porcentaje menor al máximo. Un 25-30 % de tus ingresos netos suele dar más margen que un 35 %.
- Haz un test de estrés. Calcula tu cuota con un tipo dos puntos más alto y comprueba si sigues pudiendo pagar.
- Conserva un fondo de emergencia de varios meses de gastos, aparte de la entrada y los gastos de compra.
- Cuenta los gastos de la vivienda: comunidad, IBI, seguros, suministros, mantenimiento y reformas.
- Piensa en tus cambios previsibles: hijos, cambio de empleo, ingresos variables, ayuda a familiares.
Una idea útil: compara la cuota prevista con lo que pagas hoy de alquiler y con el resto de tus gastos. Si la hipoteca te dejaría sin capacidad de ahorro, probablemente es demasiado alta, aunque el banco la apruebe.
Preaprobación: cómo comprobar tu capacidad con un banco
Antes de buscar vivienda, puedes pedir a una o varias entidades una preaprobación o estudio previo. Es una valoración orientativa, no un compromiso, que indica cuánto estarían dispuestos a prestarte según tu documentación. Te ayuda a acotar tu búsqueda y a negociar con el vendedor. Consulta [preaprobación hipotecaria] y [qué documentos pide el banco].
Que una entidad te preapruebe no garantiza la hipoteca final: dependerá de la tasación, de la verificación de tus datos y de las condiciones definitivas.
Errores frecuentes
- Calcular con ingresos brutos. Los bancos y los ratios se basan en ingresos netos.
- Olvidar las deudas pequeñas, como financiaciones de móviles, electrodomésticos o tarjetas revolving.
- Ignorar los gastos de compra y quedarte sin ahorro para pagarlos.
- Contar con una tasación igual al precio sin margen para diferencias.
- Confundir «me lo aprueban» con «me conviene».
- No hacer test de estrés con tipos más altos.
- Contar ingresos no declarados que el banco no computará.
- Ir al banco sin haber comparado distintas entidades.
- Pedir el plazo máximo solo para llegar al importe, sin valorar el coste en intereses.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me puede prestar el banco según mi sueldo? Como orientación, la cuota de la hipoteca más tus deudas no debería superar alrededor del 35 % de tus ingresos netos. Con esa cuota máxima, el tipo y el plazo, puedes calcular el capital. La tabla de este artículo te da una idea.
¿Cuál es el ratio de endeudamiento máximo? La referencia habitual está en torno al 35 % de los ingresos netos, aunque cada entidad aplica sus criterios y pueden ser más o menos flexibles.
¿Cuánto financian los bancos del precio de la vivienda? Habitualmente hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y la tasación en vivienda habitual. En segundas viviendas suele ser menos. Lee [hipoteca al 100 %] para casos excepcionales.
¿Cuánto ahorro necesito? La entrada (por ejemplo, el 20 %) más los gastos de compra (aproximadamente un 8-12 % según comunidad y tipo de vivienda). Consulta [cuánto ahorro necesito para comprar una vivienda].
¿Puedo pedir una hipoteca con contrato temporal? Es posible, pero el banco puede pedir más garantías o conceder menos importe. Depende de tu trayectoria y de la entidad.
¿Cuentan los ingresos de mi pareja? Sí, si ambos sois titulares. También cuentan sus deudas, y ambos respondéis de la hipoteca.
¿Cuánto cuenta una tarjeta de crédito como deuda? Depende del banco. Algunas entidades computan parte del límite aunque no lo uses. Cancelar tarjetas innecesarias puede ayudar.
¿Qué es mejor, pedir el máximo o menos? Pedir menos del máximo suele ser más prudente. Deja margen para imprevistos, subidas de tipos y ahorro.
Conclusión
Para saber cuánto te puede prestar el banco, parte de tus ingresos netos, aplica un ratio de endeudamiento de referencia (en torno al 35 %), resta tus deudas, convierte la cuota máxima en capital según el tipo y el plazo, y comprueba que tienes ahorro para la entrada y los gastos. El límite real suele ser el más bajo entre tu capacidad de pago y tu capacidad de ahorro.
Después, no te quedes con el techo: calcula una cuota cómoda con margen, haz un test de estrés y compara ofertas. Si quieres seguir, utiliza la [calculadora de hipoteca], revisa [gastos al comprar una vivienda] y vuelve a la guía de [tipos de hipoteca en España].
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Los criterios de concesión, ratios y condiciones cambian según la entidad y el momento: contrasta siempre la información con la entidad y las fuentes oficiales (Banco de España, BOE) antes de decidir.